En 2026, avec les évolutions fiscales appliquées aux revenus 2025, une question revient systématiquement chez les propriétaires en location courte durée :
👉 Faut-il rester au micro-BIC ou passer au régime réel LMNP ?
Ce choix n’est plus seulement une question de simplicité administrative.
Il a désormais un impact direct sur la fiscalité annuelle… mais aussi sur la stratégie patrimoniale à long terme.
1️⃣ Pourquoi la question micro-BIC / LMNP est devenue centrale
Pendant longtemps, le micro-BIC a été choisi par défaut pour sa simplicité.
Mais aujourd’hui :
- l’abattement du micro-BIC est réduit à 30 % pour les meublés de tourisme non classés,
- les plateformes transmettent automatiquement les revenus à l’administration fiscale,
- les contrôles sont plus précis,
- et la fiscalité ne peut plus être “approximative”.
👉 En 2026, le régime fiscal doit être choisi, pas subi.
2️⃣ Le micro-BIC : simple, mais souvent moins optimisé
Le micro-BIC offre :
- une gestion administrative légère,
- un abattement forfaitaire automatique,
- peu de contraintes comptables.
Mais pour une location courte durée non classée, l’abattement de 30 % signifie que 70 % des revenus sont imposables, sans prise en compte des charges réelles.
👉 Il peut rester pertinent dans certains cas précis, mais ce n’est plus la solution la plus avantageuse pour la majorité des propriétaires en courte durée.
3️⃣ Le LMNP au réel : une optimisation puissante… à utiliser avec stratégie
Le régime réel LMNP permet :
- d’amortir le bien immobilier,
- d’amortir le mobilier et les équipements,
- de déduire les charges réelles (ménage, conciergerie, travaux, intérêts d’emprunt, assurances…),
- de réduire fortement, voire annuler, l’imposition sur les loyers pendant plusieurs années.
👉 À court et moyen terme, c’est souvent le régime le plus performant fiscalement.
Mais ce choix doit désormais être réfléchi sur toute la durée de détention du bien.
⚠️ LMNP et plus-value : un point essentiel à anticiper en 2026
C’est un sujet de plus en plus évoqué — parfois mal expliqué.
Ce qu’il faut savoir clairement :
- En LMNP, la plus-value reste soumise au régime des plus-values des particuliers
(et non à la plus-value professionnelle). - Les abattements pour durée de détention s’appliquent toujours :
- exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans,
- exonération totale après 30 ans.
👉 Cela n’a pas changé.
En revanche, un point mérite aujourd’hui d’être anticipé :
Dans certaines situations spécifiques (revente rapide, optimisation très agressive, activité proche d’une activité professionnelle),
les amortissements pratiqués en LMNP au réel peuvent être pris en compte dans l’analyse globale de la plus-value.
⚠️ Ce n’est ni automatique, ni systématique,
mais cela impose désormais une réflexion patrimoniale globale, et non uniquement fiscale à court terme.
👉 Le bon régime n’est pas celui qui fait payer moins d’impôt cette année,
mais celui qui reste cohérent sur toute la durée de détention du bien.
4️⃣ Il n’existe pas une réponse unique, mais une stratégie adaptée à chaque propriétaire
Le choix entre micro-BIC et LMNP au réel dépend notamment :
- du type de location (courte durée, classée ou non),
- du niveau de revenus,
- des charges réelles,
- de l’horizon de détention du bien,
- de la stratégie de revente ou de conservation,
- de la situation personnelle du propriétaire.
👉 Deux logements identiques peuvent nécessiter deux stratégies fiscales différentes.
🎯 Conclusion : en 2026, la rentabilité passe par une vision globale
La location courte durée reste une excellente opportunité.
Mais en 2026, la performance ne se mesure plus uniquement à l’impôt économisé chaque année.
Elle repose sur :
- une fiscalité maîtrisée,
- une stratégie patrimoniale cohérente,
- une anticipation des règles de revente,
- et un accompagnement professionnel.
🔐 Clés & Sérénité, pour faire les bons choix en toute confiance
Chez Clés & Sérénité, nous accompagnons les propriétaires à Fréjus et Saint-Raphaël pour :
✨ analyser leur situation globale
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👉 En 2026, bien louer, c’est aussi penser long terme.
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