La location courte durée évolue vite en France. En 2026, le cadre se durcit… mais il devient aussi plus clair. Entre enregistrement, plafonds de durée, transmission de données par les plateformes et exigences énergétiques, les propriétaires doivent surtout retenir une chose : l’approximation coûte cher.
Cependant, une bonne nouvelle existe : quand les règles sont maîtrisées, on peut rester conforme tout en conservant une rentabilité solide—à condition d’anticiper.
En bref : les 5 points à connaître en 2026
- Enregistrement / numéro : de plus en plus central, avec un renforcement du cadre national et des contrôles.
- Durée résidence principale : plafond national 120 jours/an, avec possibilité pour certaines communes d’abaisser à 90 jours.
- Plateformes : obligations accrues de transmission de données et, selon les dispositifs, de vérification/fiabilisation des informations.
- Énergie / DPE : des exigences spécifiques s’appliquent notamment aux logements soumis à changement d’usage et/ou proposés pour la première fois dans certains cas.
- Fiscalité : les règles micro-BIC ont déjà évolué pour les meublés de tourisme (classé / non classé) sur les revenus perçus en 2025 (déclarés en 2026).
1) Durée maximale : la règle des 120 jours… et l’option 90 jours
Pour une résidence principale, la règle nationale reste un plafond de 120 jours par an. Toutefois, certaines communes peuvent décider de réduire à 90 jours via délibération, notamment dans les zones où la tension sur le logement est forte.
👉 Ce que ça change concrètement :
- Vous devez suivre vos nuitées avec rigueur.
- Vous devez éviter les “dépassements involontaires” (souvent liés à un multi-calendrier mal synchronisé).
2) Déclaration, enregistrement, autorisation : le triptyque qui sécurise (ou expose)
En 2026, la conformité passe par un point non négociable : le statut réel du logement.
- Dans certaines communes, vous devez effectuer une déclaration préalable et obtenir un numéro d’enregistrement, à afficher sur l’annonce.
- Dans d’autres situations (notamment résidences secondaires en zones tendues), une autorisation de changement d’usage peut s’appliquer : c’est un sujet local, souvent plus strict, et c’est là que les sanctions tombent vite.
👉 À retenir : ce n’est pas “Airbnb” qui décide, c’est la commune (et son cadre juridique).
3) 2026 = fin de l’opacité : données, contrôles et “API meublés”
Le mouvement de fond est clair : les locations touristiques deviennent traçables.
- Au niveau national, la loi SREN prévoit la mise à disposition de données d’activité via un dispositif public unique (« API meublés ») pour les collectivités qui en font la demande, afin d’exploiter les données transmises par les plateformes.
- Côté plateformes, Airbnb détaille aussi ses obligations de transmission de données aux communes ayant mis en place une procédure d’enregistrement.
- Enfin, au niveau européen, un règlement adopté en 2024 prévoit un renforcement de l’enregistrement/numéros et de la transmission automatique de données dès 2026, avec un objectif de transparence du marché.
👉 Conséquence directe : “je ne savais pas” devient difficilement défendable. La conformité doit être documentée.
4) Performance énergétique : attention aux règles spécifiques “meublés de tourisme”
On voit circuler beaucoup d’informations confuses. En pratique, l’administration précise que les meublés de tourisme ne sont pas tous soumis aux mêmes règles de performance énergétique que la location longue durée, sauf dans certains cas, notamment les logements proposés pour la première fois en meublé de tourisme et soumis à autorisation de changement d’usage (avec des exigences DPE progressives).
👉 Pourquoi c’est stratégique :
- Un logement mieux classé se loue souvent mieux (confort, avis, différenciation).
- Et surtout, vous évitez le risque d’être bloqué ou fragilisé par une exigence locale / administrative.
5) Fiscalité : ce qui pèse sur la rentabilité en 2026
Même si l’article est centré “réglementation”, on ne peut pas ignorer l’impact fiscal.
Le guide du ministère rappelle les abattements micro-BIC applicables à partir des revenus perçus en 2025 (déclarés en 2026) : 30 % pour meublés non classés (dans la limite d’un plafond) et 50 % pour les classés (dans la limite d’un plafond plus élevé).
👉 Conclusion opérationnelle : si vous louez en non classé, votre stratégie (classement / réel / positionnement) mérite un vrai recalcul.
Checklist conformité 2026 : la méthode simple (propriétaire / conciergerie)
- Identifier le statut : résidence principale vs secondaire
- Vérifier les règles de la commune : déclaration, enregistrement, changement d’usage
- Afficher le numéro sur toutes les plateformes (si requis)
- Suivre les nuitées (tableau + outil de gestion + alertes)
- Sécuriser taxe de séjour (collecte, suivi, justificatifs)
- Mettre à jour votre dossier : DPE, assurances, inventaire, règlement intérieur
- Tracer : conserver preuves (déclarations, mails, captures, confirmations)
Conclusion : en 2026, la conformité devient un levier de rentabilité
La réglementation Airbnb 2026 n’a pas pour effet de “tuer” la location courte durée. En revanche, elle pousse le marché vers plus de professionnalisation.
Autrement dit : les propriétaires structurés resteront rentables. Les autres subiront.
Clés & Sérénité : louer conforme, rentable et serein à Fréjus–Saint-Raphaël
Chez Clés & Sérénité, nous accompagnons les propriétaires pour :
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- structurer le suivi des nuitées et de la taxe de séjour,
- optimiser l’exploitation (calendriers, process, expérience voyageur).
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